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發表於 七月 29, 2011 由 詹順發律師

【案例】林姓女子向建商購買預售屋，雙方因「房屋坐落方位」起爭執，林女告上法院。法官被這個問題考倒了，函詢台灣地區地理風水兩大門派，兩者並無一致看法，故認為坐向因人各殊，不能用林女的主觀認知作為認定基準，且林女未將坐向列為契約的特別約定，所以判決林女敗訴。

【解析】買宅 (無論是陽宅或陰宅)，首要的考慮大概是就是其坐向及有沒有犯煞 (例如刀壁煞、蜈蚣煞、路沖、角煞、廟煞、XX煞、… 等等)。這一類的陰陽五行之理論，如同法學理論般，流派甚多，說法也不盡相同。就以大廈的坐向而言，依我個人我讀過這一類的書，的確有以大廈大門為坐向方位者，也有以自己所買房屋大門開口方向為準者… ──像本案這樣，認為坐向很重要的購屋者，你在買屋之前，就應該自己帶個羅盤或簡單的指北針或指南針去測方位；再不然就所要的方位，特別註明在契約中；否則購屋者一旦挑中房屋並訂約，該給付的標的即特定──基本上法律及法院不會以房屋方位不對而允許解約及索賠的，因房屋之方位，是不會影響使用及交易價位，稱不上是瑕疵；這也是為何本案購屋者會敗訴之理。依我個人看這個案件，屋向問題只是購屋者違約不買而找出來的假理由── 一般而言，這麼重屋向的人，買屋前豈有不測方位或找「地理仙仔」(台語，即風水專家) 幫忙看屋之理？ 在此順便講個風水觀念：在風水看法中，真正南北向為帝王方向之房屋，除非你的「八字」夠重並鎮得住；否則一般人之八字、命盤不過爾爾，住這種純帝王相的正「坐北朝南」向，恐怕你是無福消受，不死也只剩半條命，還不如早早搬遷或賣掉了事！

【參考法條】 民法第354條：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。 民法第359條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。